近日，正荣地产集团有限公司（股票代码：6158）（以下简称：正荣地产）发布2019年全年业绩公告。2019年是正荣地产实施“新三年战略”首年，在以高质量发展为核心目标的总体战略之下，正荣地产顺利完成全年合约销售目标，在保障业绩稳定增长的前提下，核心净利润大幅提高。在土地战略上继续深耕一二线重点城市优质土储，新增土地权益比提升明显。与此同时，财务结构进一步优化，主体信用评级上升，获得资本市场肯定。

经营提效产品力突显

2019年既是正荣地产进入后千亿时代的首年，也是“新三年战略”元年，在此背景之下，正荣地产成功迈出了由规模扩张向高质量发展转型的第一步。在经营层面上，正荣地产2019年全年实现营收325.6亿元人民币（单位下同），同比增长23.1%；实现净利润30.9亿元，同比增长38.6%；实现核心净利润29.0亿元，同比增长42.7%；实现母公司拥有人应占核心净利润23.1亿元，同比增长20.4%。

制图：金融界上市公司研究院数据来源：巨灵财经

从上图可以看出，正荣地产近5年在营业收入与净利润方面均保持了较大幅度的增长，其中营业收入5年累计增幅达到655.41%，净利润5年累计增幅达到638.42%。营收构成中，物业销售是正荣地产收入的主要来源，全年实现收益占比高达98.9%。

业绩的高速增长离不开正荣地产经营效率的提升以及产品力的增强。在经营效率方面，正荣地产年内项目平均首次开售周期缩短至约7个月，平均首次开售去化率提升至超过70%。此外，商业物业出租率、租金收缴率、经营收益均达到区域较高水平。产品力方面，正荣地产一直坚持立足“改善大师”品牌定位，主要为中高端改善型客户开发优质住宅物业，打造出了“正荣府”、“正荣·紫阙台”及“正荣·云麓”三大产品系列。2019年正荣地产实现项目标准化复制率100%。逐步提升的品牌效应与产品力获得市场认可，其中“正荣府系”产品系荣获“2019年品质美宅产品系十强”，“紫阙台”产品系列评选为“房企轻奢精品产品系十强”。在消费升级的大经济环境下，正荣地产的产品溢价能力进一步显现。

洞悉市场需求深耕强二线城市

经营与业绩是房地产企业战略价值的重要体现，而行之有效的土地策略则是发展战略的基础。在土地投资方面，正荣地产秉承区域深耕的核心策略，聚焦具有强基本面的二线城市。报告期内，正荣地产共新增土地41幅，累计进入共30座城市。全年新增土地储备建筑面积约560万平方米，其中85%位于强二线城市，其中包括南京、合肥、西安、成都、重庆、郑州、佛山、福州、南昌、厦门等，新增土储权益比大幅提高至73%。

从区域布局上来看，2019年正荣地产土储分布更加均衡，在坚持以长三角、海峡西岸为大本营的前提下，中西部土储占比稳步提高，此外对环渤海经济区、粤港澳大湾区均有涉足。截至2019年年底，正荣地产共有182个土地项目，总货值达到人民币4500亿元，足够未来三年开发使用。

从城市能级分布上可以看到出，正荣地产围绕核心经济区一二线的城市深耕的思路非常清晰。一方面，在存量市场竞争日趋激烈的背景下，回归一二线成为近年来房企拿地的主要趋势。考虑到一二线城市消费能力较高，市场容纳能力强的特点，更加有利于正荣地产的现金流回笼，实现快周转。另一方面，正荣地产的土地战略与“改善大师”的品牌定位高度契合，西南证券在对正荣地产的研究报告中指出，在房地产的新房市场领域，强二线城市改善型需求在逐步提升。强二线城市销售套均面积显著提升，改善型需求逐渐成为主流。市场需求驱动下的土地与品牌战略一致性，确保了正荣地产未来的发展空间。

融资成本下降财务结构优化获市场肯定

进入后千亿时代，不断优化的财务结构成为正荣地产由规模扩张向高质量发展转型的关键要素之一。2019年，正荣地产净债务与权益比率保持平稳为75.2%，短债比例由51.3%大幅下降至34.2%，现金短债比由1.19倍上升至1.76倍，总现金达到353.07亿元，同比增长24.5%。

制图：金融界上市公司研究院数据来源：巨灵财经

财务结构的优化为正荣地产带来了资本市场的肯定，获多家国内外信用评级机构上调信用等级。报告期内，正荣地产获穆迪调升信用评级至B1；获惠誉调升信用评级至B+；获标准普尔调升信用B级评级展望至正面；获中诚信证券评估有限公司提升主体信用评级至最高的AAA级别。此外，现金流的增长与负债率的优化进一步降低了正荣地产的融资成本，报告显示，正荣地产2019年年末借贷加权平均融资成本为7.5%，较2018年年末的7.8%下降0.3个百分点。融资成本的下降与信用评级的提升为正荣地产的高质量发展战略提供了有力的支点。

展望未来，正荣地产将2020年的合约销售目标定为人民币1400亿元，正荣地产执行副总裁兼财务总监陈伟健在30日的业绩发布会上表示：“目前售楼处基本上全面开放，商业的销售反弹非常明显，基本上已回到春节前水平。管理层非常有信心能够完成2020年的销售目标。”凭借清晰的发展战略、强大的品牌力、优质充足的可售资源、以及良好的财务结构，正荣地产在2020年有望继续保持高质量的发展态势。

2020年04月15日 于上海

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