当房地产市场状况看起来不错时,究竟后期的房价是如何呢?这边老岳要教大家追踪指标,房市好不好,不是看新闻和凭直觉,也不是老岳说了算,客观的数据指标,会让你对未来的走势更有依据,而不会被耸动的新闻标题牵著鼻子走。以下,老岳就来跟大家分享,应该看哪一些指标,作为未来房市预估走向的依据。

首先,跟大家建立一个观念,就是房价的走势和基本面的指标,关係其实并不直接,人口老化、空屋率高、房价所得比高,这些现象已经维持超过10年了,观察这些指标意义不大。真正会影响房价涨跌,其实是要看资金面的指标,房贷成数、房贷利率、收租报酬率、税制,才是观察的重点。这也就是房市为什麽会有多空循环,就是因为资金和房子,在比赛谁比较多的一个持续循环。

观察指标并不是一件很学术、非常困难的事。房价会不会下跌?其实就是看两个方向,第一、屋主有没有一定要卖房子的压力?第二、想买房子的人要进场会不会很困难。

当你是屋主,如果房屋出租的租金,高于房贷的利息,或者空置房屋的成本并不高,你会很想要卖房子吗?没有急卖的动机,就不会有破坏性的价格。

反过来,如果你准备要买一间1000万的房子,但政策规定最多只能贷款六成,你就要准备400万,你可能拿不出这麽多钱。但如果政策放宽,贷款可以贷九成,只要准备100万就可以,那你就会成为市场上的准买方。

老岳列出四大指标,秒解房价会不会跌:

第一, 房贷的利息,是否超过收租的租金。

第二, 政策对于房屋持有是否会课重税。

第三, 股票是否大崩盘,让很多人必须要卖房还债。

第四, 政策是否限制贷款成数,让新增的买方难以进场。

当以上的问题,答案都是否的情况下,房价是不太可能下跌的。完整的说法是,我们看看现在的房市,透过上面的4个指标,来确认未来的房价会不会下跌。目前的状态是,如果这些情况没有发生或者幅度不够大,那么多方的走势会持续。

除了知道怎麽看以外,动作与准备是最重要的事情。当房价转空讯号的时候,你会做什麽事情。房价转多讯号出现的时候,你又会做什麽事。房市是多空循环,机会是留给准备好的人。

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2021年10月14日 于上海

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