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2022年以来，杭州楼市成交量持续走低，价格呈波动式下滑，部分网红楼盘破防引发广泛关注。另一方面，房产类政策不断调整，包括放松限购、限售、降低房贷利率等，为刚需及改善型购房者提供了更友好的政策环境。
尽快上车还是持续观望？市场将继续筑底还是稳步回升？近期，杭州贝壳研究院发布了《杭州楼市置业信心报告》，通过量化消费者购房预期的信心强弱，对未来短期房地产市场的走向做出预测。
超5成看好楼市未来，37%认为是买房好时机
调研结果显示，大部分消费者依然对杭州楼市保持较强的信心，55.2%消费者看好杭州楼市，仅有10.2%的消费者对杭州楼市发展信心不足。
不同群体置业信心存在明显分化的特征。已购房消费者中，62.7%表示看好杭州楼市，但在尚未在杭州购房的消费者中，这一比例为51.5%。整体来说，已买房、高收入、高学历的消费者置业信心更高。
从购房时机来看， 约四成消费者持观望态度，但在政策的不断调整之下，有37%的消费者认为现在是购房好时机。
其中，让消费者最心动的就是连续下降的房贷利率。根据杭州贝壳研究院数据，杭州首套房商业贷款利率由2021年9月最高点时的5.90%逐步下滑至目前4.10%。若按照商业贷款额度200万元，还款30年、等额本息的情形计算，消费者每月可减少月供2199元。
同时，有19.7%的消费者认为当前不是好时机，最主要的原因是认为房价还会继续降。
从价格预期来看，认为明年房价与今年基本持平（涨幅或跌幅5%以内）的消费者占比36.6%，另有28.3%的消费者持看涨态度，35.1%持看跌态度，有房的业主更看涨，无房的刚需客更看跌，对价格预期的胶着，也是当前市场观望情绪浓烈的主要原因之一。
未来收入预期乐观，但多数人倾向提前还贷
疫情背景下，很多家庭的资产与负债、收入与支出状况都有影响，不过，消费者对未来收入增长并不悲观。
根据调研，对未来1-2年收入增长保持乐观和中性态度的消费者超过八成，比例高达82.6%。其中，有40.0%的消费者明确表达了对收入增长的信心（收入增幅在10%以上）。
一般来说，低收入群体更易受经济形势、自然灾害等因素影响，因此，家庭当前收入与未来收入预期密切相关。家庭收入越高，对未来收入预期也相应越高，不过在家庭月收入达到8万元后，家庭收入越高，收入预期随之下滑。家庭月收入达10万元以上的消费者，对收入的不确定性感知，远高于收入在2-8万元的家庭。
另一方面，住房贷款利率一再调低，但不少消费者仍考虑降低房产杠杆，尤其是理财收益不佳的消费者。
在负担房贷的消费者中，有66%的消费者倾向于提前还贷，担心断供是最大原因，占比高达56%，其次，有52%消费者认为当前房贷利率与自己承担的利率差距较大，提前还款能节省高额利息。近一半的消费者认为自身理财能力有限，当前理财的收益低于房贷利率，提前还贷更加经济划算。
从具体人群来看，女性群体倾向提前还贷的占比为69%，高于男性63%。同时，低收入家庭由于对未来收入预期不确定感知更强烈，也更倾向于提前还贷。
需求仍然旺盛，改善型购房凸显，00后加速入场
随着近几年杭州新流入人口增加，城市人口不断扩容，大量尚未在杭州购房安家的年轻消费者，将是未来杭州楼市交易的主力军。
数据显示，2021年杭州77%的二手网签订单均由80、90后购入。但00后也开始步入房产市场，在还没有购房的群体中，近5成00后有计划在杭州买房。其中71%的预算在300万以内，8%计划购入800万以上的豪宅。
从购房需求类型来看，杭州市场目前依然是以刚需为主，但改善型需求逐步凸显，相较于尚未购房的消费者，已购房消费者在近半年购房的需求更加强烈，超四成潜在置换/改善消费者预计在半年内购房，改善居住环境，获得更舒适的居住体验，是最主要的购房动机。
杭州贝壳研究院院长上官剑认为，坚持房住不炒，依据市场供求基础，支持刚需和改善性购房需求，加强房地产市场预期管理是必要之举。
为促进房地产良性发展，应进一步降低购房成本，支持刚性需求满足，健全城镇住房保障体系建设，逐步削弱房产的金融属性，让住房更多回归居住属性。同时也要激发改善换房需求稳步释放，如“卖一买一”的首付比例下调、换房可享个税退税优惠、适度下调二套房利率等，将房地产行业发展的落脚点更多聚焦在保民生、提品质，进一步满足居民合理购房需求。
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2022年12月07日 于上海
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